LA NORMATIVA DE APARTAMENTOS TURíSTICOS EN ESPAñA POR CCAA

Alquilar un inmueble con fines turísticos de forma legal implica cumplir con determinados requisitos que pueden variar en función de distintos factores: si se trata de una actividad empresarial o profesional; en qué localización se encuentra el alojamiento; si está integrado o no en un régimen de propiedad horizontal...

Son muchas las dudas que surgen entre propietarios y gestores, especialmente en un momento en que aumentan las tensiones debido a la creciente gentrificación de barrios y ciudades como consecuencia del 'fenómeno Airbnb'. 

Para que puedas moverte en este terreno con la máxima certidumbre, te contamos las claves que debes conocer sobre la normativa de apartamentos turísticos, un aspecto clave para propietarios y gestores que desean alquilar sus inmuebles de forma legal y segura en territorio español. 

Requisitos generales para apartamentos turísticos

Lo primero que debes saber es quién regula los pisos turísticos: la normativa que regula los apartamentos y viviendas de uso turístico en España es competencia de las comunidades autónomas y también de los propios ayuntamientos, lo que significa que cada región tiene su propia legislación y requisitos. 

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid se exige el Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT) y la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas. En la Comunidad Valenciana, por su parte, se ha introducido una tasa turística que varía entre 1 y 1,5 euros.

Es importante tener claro cuál es la normativa aplicable (y qué tendencias normativas existen) en función de la ubicación del inmueble o grupo de inmuebles antes de dar ningún paso o realizar cualquier inversión. 

Además, se deben distinguir entre los diferentes tipos de alojamientos. En este sentido, resulta fundamental tener claras las diferencias entre vivienda vacacional y apartamento turístico. Estas son las más destacables: 

• Viviendas de Uso Turístico (VUT): Son inmuebles pertenecientes a particulares alquilados de manera intermitente y no profesional, normalmente a través de plataformas online
• Apartamentos Turísticos (AT): Suelen estar gestionados por empresas y requieren cumplir con estándares como la clasificación por llaves y servicios como recepción

Las normativas regionales suelen distinguir entre ambos tipos de actividad y exigir requisitos más estrictos en el caso de los apartamentos gestionados de forma profesional.

Licencia y certificado de idoneidad, dos requisitos básicos

Para iniciar la legalización de un apartamento turístico se necesitarán preparar una serie de documentos que respalden que se cumple con la normativa, así como inscribir la propiedad en el registro de vivienda de uso turístico correspondiente. El objetivo es conseguir la licencia turística y certificado de idoneidad, documentos imprescindibles para garantizar que el apartamento cumple con la normativa vigente:

• Registro y licencia turística

  Cada comunidad autónoma marca sus propios requisitos para obtenerla. Por ejemplo, en Barcelona es necesario cumplir con el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) desde 2017, que recoge requisitos de habitabilidad y también ordena y limita la concesión de licencias teniendo en cuenta la proporción entre vivienda residencial y turística en cada barrio. 

  Una vez obtenida la licencia turística hay que registrar la actividad en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma y, en adelante, mantener los mismos estándares de calidad en el alojamiento.

• Certificado de idoneidad: Lo exigen las distintas normativas y debe emitirlo un arquitecto o aparejador. Sirve para demostrar que el inmueble cumple con los estándares normativos relacionados con el uso turístico ofertado.

Cabe destacar que, si el inmueble se encuentra integrado en un edificio o cualquier otra tipología de régimen de propiedad horizontal, deberás respetar los límites establecidos en los estatutos de la comunidad.

Normativa de apartamentos turísticos por comunidades

Como hemos visto, cada comunidad autónoma se encarga de regular la actividad turística y, en concreto, la concesión de licencias para la actividad de apartamentos y pisos turísticos. Esto es así porque las autonomías cuentan con amplias competencias en materia de vivienda y urbanismo, precisamente para poder adaptar las reglas del juego a las necesidades concretas de cada área. 

Por eso podemos encontrarnos con requisitos distintos en cada una de las distintas autonomías: también podemos encontrar normativa específica a nivel provincial, local o insular, especialmente en el caso de zonas densamente pobladas o muy turísticas. Eso sí, estas normas deben respetar la ley autonómica, superior jerárquicamente. 

Más allá de ello, existen leyes que marcan ciertos límites a nivel estatal, especialmente en materia de habitabilidad. El caso más relevante es el del Código Técnico de la Edificación (CTE), aunque también podemos encontrar alguna referencia a la prohibición o limitación de la vivienda vacacional en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Asimismo, cada comunidad autónoma cuenta con su propia norma sobre alquiler turístico. Estas son las vigentes a día de hoy: 

• Andalucía
• Aragón
• Asturias, si bien existe otra norma en camino
• Baleares
• Canarias, si bien existe otra norma en camino
• Cantabria
• Castilla y León
• Castilla-La Mancha
• Cataluña
• Comunidad Valenciana
• Extremadura
• Galicia
• Madrid
• Murcia, decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre
• Navarra, decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre
• País Vasco
• La Rioja

Normativa de apartamentos turísticos en Madrid

Uno de los casos de consulta más frecuentes es la normativa de apartamentos turísticos en Madrid. En este caso, debemos ceñirnos al contenido del Decreto 79/2014, de 10 de julio, así como al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM 97) o al Plan Especial de Hospedaje (PEH).

De estas normas se desprende que los apartamentos turísticos en Madrid deben contar con salón-comedor o cocina, baño y dormitorio; mobiliario para almacenaje y utensilios para limpieza; sábanas y toallas; conexión Wi-Fi; y teléfono de contacto con atención 24 horas para emergencias o incidencias, entre otras cosas.

Otros puntos a tener en cuenta es que la placa distintiva del registro del alojamiento debe estar visible, así como ofrecer hojas de reclamaciones y llevar a cabo un registro de viajeros. Contar con un seguro de responsabilidad civil también es obligatorio. 

Requisitos para viviendas de uso turístico en Cataluña

En cuanto a la normativa sobre vivienda turística en Cataluña, recientemente se ha aprobado un Decreto ley para regular las viviendas de uso turístico en 262 municipios catalanes. Se trata de pueblos y ciudades con problemas de acceso a la vivienda, que ya tienen más de 5 pisos turísticos por cada 100 habitantes o que cumplen ambos requisitos: estos municipios no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos hasta que adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto ley.

Además, desde 2012 se aplica la llamada tasa turística en Cataluña, siendo esta comunidad pionera en su uso en España. 

Obligaciones y responsabilidades de propietarios y gestores 

Las obligaciones de los propietarios de viviendas destinadas a uso turístico, sea cual sea su categoría, pasan por cumplir con la normativa vigente y mantener así unos estándares de calidad determinados.

La normativa opera aquí como límite mínimo, pero, lógicamente, cada propietario o gestor es libre de mejorar su oferta para competir con ventaja en este mercado. De hecho, en autonomías como Andalucía existe un distintivo de clasificación por llaves que permite certificar la oferta de ciertos servicios, de forma similar a las estrellas para los hoteles (4, 3, 2 y 1 llave, de color dorado; o 2 y 1 llave, de color plateado, en función del tipo de alojamiento). 

Otro aspecto importante consiste en la gestión de quejas y asistencia a huéspedes: no solo se trata de una exigencia legal generalizada, sino que, además, una buena gestión de este punto marcará la diferencia con respecto a la competencia y ayudará a mantener una buena valoración de la oferta de alojamiento.

Por último, es frecuente que resulte exigible la contratación de un seguro de responsabilidad civil, especialmente en caso de actividad profesional o empresarial. 

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